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I mutui junk fanno scuola

Una volta schiuso il vaso di Pandora dei mutui subprime - definiti anche junk (spazzatura perché concessi alle categorie meno abbienti) - gli effetti a catena sono molteplici. Tra questi, uno in particolare sta balzando all'attenzione negli ultimi giorni.

L'Euribor, vale a dire la media di tassi interbancari (gli interessi applicati per i prestiti fra gli istituti di credito), è salito di oltre lo 0,3% nel mese di agosto, epicentro della crisi finanziaria legata alle cartolizzazioni dei prodotti subprime.  Oggi l'Euribor a 1 mese viaggia oltre il 4,4%, sui livelli del 2001,  quello a 3 mesi al 4,72%, quell a 1 anno viaggia al 4,74%.

Cosa sta succedendo quindi sul fronte mutui? Chi ha sottoscritto un mutuo a tasso variabile vedrà salire le rate nei prossimi mesi di oltre 25-30 (nell'ipotesi di un prestito 20ennale da 100mila euro)

Ma perché l'Euribor ha ingranato la quinta? Il motivo è che la crisi dei mutui subprime ha innescato un clima di sfiducia tra gli istituti di credito dato che non è ancora chiaro quante banche e per quale ammontare siano esposte ai prodotti derivati agganciati ai mutui spazzatura di matrice americana. Essendoci meno fiducia nel settore del credito, quindi, le banche alzano la posta (i tassi) prima di concedere prestiti ad altre banche. Inoltre, in attesa che il quadro non si sia delineato c'è pertanto il rischio che l'Euribor salga ancora (e con esso le rate di chi ha sottoscritto un mutuo a tasso variabile).

L'anomalia del balzo dell'Euribor, oltre a far arrabbiare chi ha stipulato un prestito a tasso variabile, può fare da scuola. Siamo ormai abituati, infatti, alle proteste delle associazioni dei consumatori contro i rialzi al costo del denaro operati dalle banche centrali (lacci al credito che fanno balzare le rate dei prestiti variabili). Il caso attuale rende lampante, invece, quanto l'andamento dell'Euribor sia legato

1) alle previsioni sui tassi ufficiali di interesse;

2) anche al livello di fiducia del sistema creditizio in sé. Ed è questa seconda variabile ad aver fatto lievatitare l'Euribor nel mese di agosto.

Così, prima di stipulare un mutuo è bene considerare sia la politica monetaria che il clima generale di ottimismo/pessimismo nel compart0 del credito. Clima che oggi viaggia sui livelli più bassi degli ultimi anni.

Tornando alla prima variabile, la Banca centrale procederà quindi a nuovi rialzi? Non è detto:  il mini rialzo di un quarto di punto previsto a settembre potrebbe arrivare come anche essere rimandato a data da definirsi. Perché lo strappo dell'Euribor potrebbe averlo, in sostanza, già archiviato.

Mutui subprime, il filo Usa-Italia

Un lettore, Gianni, commentando il post "I mutui subprime fanno meno paura adesso", pone delle domande che sicuramente in molti si staranno facendo in questa fase di turbolenza delle piazze azionarie e di collegamento da climax tra equity, mercato immobiliare e finanza innovativa.

Secondo voi in Italia si potrà avere un riflesso? Tutto ciò potrebbe causare un abbassamento dei prezzi delle case come stà accadendo in America, e dei mutui?

Premesso che si tratta di opinioni

1) non è possibile fare paragoni tra quanto sta accadendo negli Stati Uniti (i prezzi delle case sono passati dalla stagnazione alla discesa in una bolla che non ha precedenti) e l'Italia (i prezzi delle case viaggiano al piccolo trotto con incrementi vicini all'inflazione dopo essere raddoppiati negli ultimi 10 anni).

2) in Italia inoltre non esistono mutui subprime (tutti coloro che chiedono un mutuo conoscono bene quante garanzie, oltre ovviamente all'ipoteca, vengono chieste). Il nostro Paese potrebbe essere esposto al fenomeno dal punto di vista finanziario, con banche e fondi che hanno acquistato derivati sui subprime Usa. Questa è al momento un'incognita che le società quotate sveleranno a breve dato che Banca d'Italia e Consob hanno chiesto di indicare quale è la loro esposizione nel comparto dei cosiddetti mutui "ad alta tensione";

3) la crisi del settore creditizio "globale" potrebbe modificare le politiche monetarie delle banche centrali. Se negli Stati Uniti si parla di un ribasso di 50 punti base, in Europa, dove fino a poche settimane fa si ipotizzava un doppio rialzo da 0,25 entro fine anno, lo scenario più probabile è quello di un solo rialzo da 0,25 con il costo del denaro al 4,25%.
Tuttavia poco dovrebbe cambiare per chi ha già sottoscritto un mutuo a tasso variabile (ed è quindi sensibile alle decisioni di Francoforte) perché l'Euribor a un mese (il parametro a cui viene ancorato lo spread della banca) già sconta il rialzo che, quindi, i mutuatari a tasso variabile stanno già pagando.

Tassi, anomalia del Vecchio Continente

La crisi dei mutui subprime continua a far ritracciare i mercati. Oggi (-3% l'S&P Mib) stiamo assistendo a un altro, ravvicinato, giovedì nero. E se molti stanno trascorrendo le vacanze con la paura di accumulare ingenti perdite negli investimenti in Borsa (gli italiani posseggono più azioni che obbligazioni secondo quanto rilevato da Bankitalia nelle “Questioni di economia e finanzia dedicate all'economia delle regioni italiane”) c'è anche da rilevare un'anomalia sul fronte dei rendimenti di titoli di Stato che, in pieno flight to quality (attuale fase di riposizionamento degli investimenti sul porto sicuro dei bond governativi) dovrebbero scendere visto l'incremento della domanda che fa salire, di contraltare, i prezzi.

Tuttavia questi, essendo ancorati anche alle previsioni sul costo del denaro (rialziste anche se si vocifera solo di un altro ritocco da 0,25% entro fine anno anziché due visto il rischio di congestione del credito) danno l'immagine di una fune tirata da due forze contrapposte dato che viaggiano sui record del 2001. E' questa, probabilmente l'ennesima affascinante contraddizione della macroeconomia.

I mutui subprime e l'Europa

Quello dei mutui subprime è un problema non solo statunitense. Anche banche europee e asiatiche e fondi di investimento sono esposti nelle società americane specializzate nei prestiti ipotecari "ad alta tensione".

Bisogna cercare di capire fino a che punto. Perché se la scorsa settimana i mercati hanno bruciato 400 miliardi (le banche mondiali hanno risposto iniettando 300 miliardi dal 9 agosto) è anche causa dell'incertezza legata a quanto e a chi è direttamente coinvolto nella crisi dei mutui subprime negli Usa.

In base alle notizie sinora pervenute, nel week end la banca tedesca WestLb ha ammesso di avere in portafoglio crediti a rischio per 1,25 miliardi eu legati al settore dei mutui subprime. Nel mirino anche Postbank che oggi perde il 4,2% dopo che ha annunciato di essere esposta per 600 milioni di euro in due veicoli di investimento gestiti dalla tedesca IKB, anch'essa travolta dai suprime.  Tra gli altri istituti maggiormente esposti ci sarebbe anche la francese Bnp Paribas (anche se non si conosce con esattezza la quantità di capitale a rischio).

Nei prossimi giorni se ne saprà certamente di più. Anche in Italia dove, alla luce della crisi, Consob, Banca d'Italia e Isvap stanno chiedendo a banche, società di gestione e assicurazioni di specificare l'esposizione ai titoli derivanti dalle cartolarizzazioni di mutui subprime.

Per molti operatori l'esposizione italiana è modesta. Ma i mercati (e i risparmiatori) attendono ora i numeri esatti.

Alla ricerca del mutuo perfetto

Colgo lo spunto dei commenti di Agostino e Caterina al precedente post per questo nuovo spunto sul fronte mutui.
In genere per qualsiasi prodotto finanziario - mutui compresi - vale la regola che più è semplice leggerlo più è vantaggioso. Per due motivi, che sono allo stesso tempo due regole da seguire per chi è alla ricerca del mutuo perfetto

1) Le opzioni si pagano (basta dare un'occhiata agli spread dei mutui con "cap", dei finanziamenti a tasso misto, etc, che nella maggior parte superano la soglia critica dell'1%). Non è detto che poi portino un vantaggio. Per chi sottoscrive un variabile con "cap", ad esempio, in molti casi la soglia fissata dagli istituti al di là della quale si apre l'ombrello (e i mutui di conseguenza risultano indifferenti a nuovi rialzi dei tassi) è talmente alta che l'ombrello, in pratica, rischia di non aprirsi mai. C'è il chiaro rischio, quindi, di pagare un'opzione che non verrà mai utilizzata. Il mutuo misto consente di variare la scelta del tasso lungo l'ammortamento. In teoria è un'ottima cosa, molto meno se poi si scopre che gli spread applicati dagli istituti tradizionali ai mutui a tasso misto superano abbondantemente l'1% (in alcuni casi sfiorano il 2%). Per 20 anni significa almeno 20.000 euro in più. Siamo sicuri di voler imbarcarci in una spesa così elevata per un'opzione? Tanto più che, da qualche mese, il ministro Bersani ha semplificato le procedure per la portabilità di un mutuo da un istituto all'altro rendendo appetibile direttamente cambiare banca piuttosto che spostare il tasso allo stesso istituto con lo scotto di pagare uno spread elevato (anche l'ipotesi della portabilità va valutata caso per caso, ovviamente).

2) Più un prodotto è complesso, più è costoso (gli istituti hanno notevoli notevoli vantaggi ad aumentare i passaggi e le opzioni potenziando la struttura delle commissioni) e, di conseguenza, meno è trasparente. Meno e trasparente più il risparmiatore ci rimette. Perché non conosce nel dettaglio ciò che ha firmato, non è in grado di destreggiarsi nel miglior modo nel corso del contratto (con eventuali cambi in corsa) e non frappone nessuna barriera dinanzi al conflitto di interessi istituzionalizzato in cui operano gli intermediari.

Mutui, attenti all'Euribor

Torno sui mutui, come avrete capito, tema a me caro perché si tratta di uno dei prodotti finanziari di massa (più della metà di chi acquista casa in Italia ricorre a un finanziamento ipotecario) ma allo stesso tempo non troppo semplice da leggere.

In questo post vorrei evidenziare un'asimmetria che riguarda l'Euribor, il parametro europeo a cui va aggiunto lo spread (percentuale di guadagno dell'istituto erogante). Così, leggiamo spesso che il tasso applicato su tal mutuo variabile è dato dalla somma dell'Euribor (a 1,3,6 0 12 mesi) + uno spread, per fare un esempio, dell0 0,9%.

Lo spread determina in sostanza il prezzo al dettaglio del credito. L'Euribor, invece, quello all'ingrosso (vale a dire quanto le banche spendono per chiedere prestiti interbancari).

Lo spread però dovrebbe in teoria essere applicato sull'Euribor corrispondente alla frequenza della rata. Nel senso che, se pago una rata mensile, l'Euribor di riferimento dovrebbe essere quello a un mese. E così via.

Tuttavia, non sempre le banche applicano questa regola. Come evidenzia questa tabella:

Banca	Euribor a cui si aggancia lo spread
Ing direct	1 mese
Banca agricola mantovana	1 mese
Unicredit banca per la casa	3 mesi
Cariparma	1 mese
Ge Money Bank	3 mesi
Banca carige	3 mesi
Mcquarie Bank	3 mesi
Bancapulia	3 mesi
Banca Toscana	6 mesi
Banca popolare italiana	3 mesi
Intesa Sanpaolo	1 mese
Bnl	1 mese
Banca di Roma	1 mese

Essendo in questa fase (di rialzo dei tassi) gli Euribor a 3, 6 e 12 mesi più cari rispetto a quello a un mese, il tasso che paga un soggetto che ha stipulato un mutuo a tasso variabile agganciato a un euribor più alto di un mese è quindi più alto.

Ecco qui, a quanto viaggiano questa mattina i tassi euribor

	360/365	365/365
1 Settimana	4,079	4,136
2 Settimane	4,085	4,142
3 Settimane	4,09	4,147
1 Mese	4,105	4,162
2 Mesi	4,203	4,261
3 Mesi	4,281	4,34
4 Mesi	4,313	4,373
5 Mesi	4,355	4,415
6 Mesi	4,394	4,455
7 Mesi	4,433	4,495
8 Mesi	4,463	4,525
9 Mesi	4,495	4,557
10 Mesi	4,515	4,578
11 Mesi	4,544	4,607
1 Anno	4,565	4,628

Per cui, anche l'Euribor, quando si stipula un mutuo è un parametro importante da considerare.

I mutui subprime fanno meno paura adesso

I mutui subprime, quelli concessi alle categorie meno abbienti e pertanto con un elevato indice di rischio per gli istituti eroganti, preoccupano un po' meno i mercati da qualche ora.

Il segretario di Stato Usa, Henry Paulson, ha dichiarato che "l'impatto del mercato dei mutui subprime è decisamente contenuto e che l'economia globale non è mai stata così forte negli ultimi 10 anni. La volatilità vista recentemente sui mercati azionari e valutari, ha detto Paulson, è un riflesso della rivalutazione del rischio e di un aggiustamento degli eccessi di mercato".

I subprime - che valgono circa il 10% del mercato dei mutui negli Stati Uniti a cui va aggiunto un effetto leva legato ai prodotti finanziari derivati non ancora computato in modo preciso - sono stati la causa scatenante i due grandi storni borsistici del 2007 (il primo a marzo e l'ultimo a fine luglio e, forse, ancora in atto). In questo momento stiamo assistendo - sottolineano alcuni operatori interpellati - a una pulizia sui mercati, ma non a un inversione di trend. Che rimane positivo.

Inoltre, proprio sul fronte case è arrivato oggi dagli Stati Uniti un dato confortante, con le vendite che sono aumentate a giugno del 5%, oltre le attese.

Allo stesso tempo però ieri American Home Mortgage, uno dei principali operatori nel settore dei prestiti, ha annunciato di non essere nelle condizioni di erogare finanziamenti per circa 500 milioni di dollari. La società ha quindi dato mandato per ricercare una soluzione radicale che potrebbe includere la liquidazione degli interi asset. E ha perso in Borsa il 90% in pochi minuti.

A conferma che il problema esiste e va affrontato il membro del board della Fed Randall Kroszner ha tracciato una sorta di linea da seguire:  "Ad ogni modo, siamo ben consapevoli che i problemi attuali nel mercato dei subprime richiedono un'azione aggiuntiva mirata al reale e significativo impatto che il rialzo di insolvenze e pignoramenti sta avento su individui e comunità".

Probabilmente nei prossimi mesi spunteranno altre pessime notizie del genere. Soppesate però dal fatto che,  a livello macro, l'economia continua ad andare bene (+5% di crescita mondiale stimata dal Fondo monetario internazionale). In sostanza, sembra che non mancheranno focolai qua e là a minare l'andamento delle azioni ma i dati indicano che ci sono abbondanti riserve d'acqua per spegnerli.